首頁房屋貸款貸款的年利率是怎麼計算的?是固定利率好?還是機動利率比較划算?

貸款的年利率是怎麼計算的?是固定利率好?還是機動利率比較划算?

年利率

貸款的實際 年利率 ,必須由每月繳款金額往回推算,並且要把「費用」納入計算。利率計算方式,如果在升息的大環境下,選擇固定利率比較划算。

「我向銀行例如貸款50萬,分成5年60期還款,每個月要繳款9500元。這樣算下來,年利率到底是多少?」

常常有朋友詢問這樣的問題,因為當我們辦理貸款時,銀行會根據貸款人的貸款金額、收入條件、職業等條件,告知貸款人適用的「年利率」是多少。然後,再用這個年利率,以及還款期數,算出貸款人每個月應該繳款的金額。

繳款金額可能和銀行宣稱年利率不符?

可是問題就出在這裡,有些業務員,看準了貸款人通常對於貸款的計算方式不瞭解,所以報出來的利率,其實和實際上必須月繳的金額,並不一樣。也就是說,月繳金額可能被灌水了,實際繳款的利率,可能高於當時業務員宣稱的利率。

那麼,要怎麼算出銀行實際收取的年利率呢?我們必須用反推的方式來算。

貸款50萬,分60期,用「本息平均分攤」的方式,每期繳9500。總繳費金額就是57萬元。這時,算出來的月利率是0.44%,年利率就是月利率乘以12,就是5.28%。

要把各項「費用」納入計算

但是要注意的是,銀行常常會把一些費用,例如帳務管理費、開辦費、手續費等,在撥款時就預先扣除,例如一筆貸款,可能撥款時就預扣了20000元。這時,等於是貸款拿到的金額只有48萬元。

如果用48萬元來反推計算,實質的年利率,馬上跳到6.96%!

所以,為了避免銀行宣稱的利率與實際繳費的利率不同,請朋友們務必將費用列入,再反推試算!

該選固定利率,還是機動利率?

另外,也常有朋友問到:「在辦貸款時,我應該選固定利率,還是機動利率?差別會很大嗎?到底哪種方式划算?」

這個問題,主要還是要看當時的利率環境而定。

簡單的原則是:如果利率環境是趨向於「升息」,貸款要選「固定利率」。而如果大環境的趨勢是「降息」,那就應該選「機動利率」。

固定利率的利息,一開始雖然會比機動利率高,但是如央行頻頻升息,固定利率的繳款金額則不受影響。

而機動利率,則是隨著央行的升、降息,各銀行會同步調整「指標利率」,通常是每三個月調整一次,民眾要繳的利息,也會跟著變動。

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長期貸款大多採機動利率

以現在主流的機動利率計算方式,是依照銀行的指標利率,搭配一段式或多段式的加碼利率來計算利息,利率通常比較低,隨著大環境的變動,銀行也可以調整貸款利率,對銀行來說是風險較低的方式。

台灣的房貸,大多是20~30年期,由於現在利率偏低,因此幾乎沒有銀行會提供長期的固定利率貸款,大多是採用機動利率。

從整個大環境來看,各國央行開始吹起降息風,台灣央行則是長期凍息,但是也不能排除會在明年降息。各方專家大多也預估台灣將會走向降息這條路。所以,從貸款族的角度來看,現在自然是要選擇機動利率,才能同步減少利息支出。

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所有貸款方案之實際核貸金額與利率,視個人狀況及授信條件而不同,銀行保留核貸與否之權利。房貸還款年限:最低1年~最長30年 本方案貸款機動利率1.68%~12.98%,實際依銀行核貸方案為準。實際貸款條件 (例:核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異,銀行保留核貸額度、適用利率、年限期數與核貸與否之權利,詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

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