首頁房屋貸款法拍屋可以買嗎?只準備投標金尾款可以用銀行代墊款嗎?法拍屋貸款流程是

法拍屋可以買嗎?只準備投標金尾款可以用銀行代墊款嗎?法拍屋貸款流程是

法拍屋

法拍屋 在投標前要繳二成保證金,得標後更要七天內繳齊尾款。銀行辦理的「代墊款」貸款業務,屬於無擔保的信用貸款,可以短期代墊保證金及尾款,但是審核嚴格、利率也比較高。

房價居高不下,許多人選擇買法拍屋,希望能用比市價更低的價格買到房子。法拍屋的得標金額,通常是附近行情的6折到8折,如果買到狀況正常的法拍屋,的確可以省下不少錢。

先撇除法拍屋買賣的各種風險,例如點交問題、屋況不明,以及可能存在的產權糾紛等,許多人在買法拍屋的時候,也會面臨「資金不足」的問題。

這是因為買法拍屋的流程,和一般的房屋交易是不同的。

法拍屋投標先繳2成保證金

根據法院的規定,想要投標一間法拍屋,首先就要交一筆「保證金」,金額通常是法院公告底價的兩成。例如一間法拍屋,法院公告的底價是1000萬元,這時如果要投標,就要先交200萬元。

得標後7天內繳尾款

保證金必須用各家銀行的本票,裝在投標保證金的封存單當中繳出。如果開標之後沒有得標,法院會當場交還。如果得標了,投標人就要按照得標的價格,在七天之內交齊「尾款」。例如得標的金額如果是1200萬元,就要在七天內繳出剩下的1000萬元,否則就算是棄標。

繳齊款項之後,法院才會發出「不動產權利移轉證明書」給得標人,讓得標人去辦理產權的登記和過戶。直到所有權過戶之後,才能向銀行辦理一般的房屋貸款。

如果不是專業的法拍屋投資客,大多數人不會隨時有這1000萬的現金可以動用。這時,就可以利用「銀行代墊款」的方式來籌措資金。

「代墊款」屬於無擔保信用貸款

對於銀行來說,「代墊款服務」是屬於一種短期型、無擔保的貸款,等於是一種高額的信用貸款,因此銀行的審查非常嚴格,一定會嚴審貸款人的信用狀況(例如還款能力、信用記錄等),同時也會審查法拍屋案件的狀況。

如果投標人本身的信用記錄良好,法拍屋本身的狀況也不錯,最高可能可以貸到「得標價」的七到八成。也就是說,尾款全部由銀行代墊了,這麼一來,投標人可以減少許多自籌資金的壓力。

想用銀行「代墊款」,投標前提早申請

就是因為「代墊款」是一種無擔保信用貸款,金額又高,因此銀行會特別謹慎,除了過濾申請人的信用記錄,更會篩選要投標的法拍屋。例如,有些銀行只接受建物及基地所有權完整,而且建物用途登記為「住」、「商」或「工」的物件。

如果這間法拍屋座落於精華區,不是凶宅,法院又提供點交,就代表著物件的價值比較高,銀行也比較願意承作。萬一是高風險的標的物,例如海砂屋、凶宅,或是法院不點交的物件,銀行通常會拒絕申請。

由於銀行審核的作業需要時間,因此就需要有心想要投標法拍屋的人,在投標之前,就提供打算投標的法拍屋物件資料,先請銀行評估是不是願意承作「代墊款」,免得在得標後,銀行卻作業不及,最後變成棄標,保證金被法院扣留,損失慘重。

代墊款利率高 法拍屋代墊款成數最高8成

另外,由於「代墊款」屬於無擔保貸款,對於銀行來說風險比較高,因此利率也高,一般年利率大約是4%~12%左右。

除了尾款可以代墊,其實連「投標保證金」,銀行也有承作,並且可以全額貸放。

看到這裡,您可能會發現,雖然法拍屋的價格遠低於市場價格,但由於銀行代墊尾款利率高,加上投標時自備資金需求相對較高,一般人想投入法拍市場,仍有相當高的門檻限制,買法拍屋不如想像中容易,投標與貸款的流程也有些複雜。因此除了坊間的「代標公司」之外,有些民營銀行也成立了「代標代墊」部門,提供投標法拍屋的評估服務,同時提供得標前、得標後的放款業務。請一定要在投標前,事先詢問銀行要拍的物件能貸款貸幾成,萬一投標後銀行無法全數核貸,剩餘尾款就得自己想辦法 。

法拍屋貸款流程?

法拍屋貸款流程
法拍屋貸款流程

延伸閱讀:

購買法拍屋應注意事項

  • 1.事先充分瞭解投標條件
    (1)了解法院拍賣公告內容
    自己投標或委託他人代標,應該完全知悉法院之公告內容:例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。
    (2)應去現場查看
    投標前,建議是依據投標公告內容,親自去法拍標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。要特別注意:是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。
  • 2.委託代標注意事項
    (1)請合法專業代標之業者出示不動產經紀人證書
    專業代標業者,應受不動產經紀業管理條例規範,消費者委託代標時,業者如有不實廣告,消費者得依消費者保護法、公平交易法、不動產經紀業管理條例行使權利。
    (2)代標業者不得賺取差價或其他報酬
    代標業者如有賺取差價或其他報酬時,消費者得依不動產經紀業管理條例第19條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並得向直轄市政府地政處或縣市政府地政局檢舉依同條例第29條規定處罰。
    (3)請代標業者提供最近3個月成交行情。
    (4)如有涉及圍標或海蟑螂等違法行為,消費者應勇於向法院舉發,以維護自身權益。

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所有貸款方案之實際核貸金額與利率,視個人狀況及授信條件而不同,銀行保留核貸與否之權利。房貸還款年限:最低1年~最長30年 本方案貸款機動利率1.68%~12.98%,實際依銀行核貸方案為準。實際貸款條件 (例:核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異,銀行保留核貸額度、適用利率、年限期數與核貸與否之權利,詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

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