首頁房屋貸款房貸還款方式跟利息怎麼算?小資族必懂買房須知本金均攤與本息均攤差別

房貸還款方式跟利息怎麼算?小資族必懂買房須知本金均攤與本息均攤差別

房貸還款方式

本息平均攤還法以及本金平均攤還法,是房貸償還的兩種常見方法。這兩種方法各有不同的優點及缺點,消費者在選擇 房貸還款方式 的時候,要選擇先苦後甘,還是穩定還款呢?以及哪一種方式會更划算?

房貸還款方式分成本息平均攤還法及本金平均攤還法。這二種的差異在下面文章中會有完整的說明
。 在現在房價相當高的情況下,絕大多數的民眾買屋都會利用房屋貸款來成家圓夢。實際上,與其等到存到一大筆錢才進行購屋,在現在房貸利率相當低廉的情況下,一邊享有更好的居住、生活品質,一邊規劃還款,無疑是更務實的做法。

不過,我們要如何選擇房貸呢?房貸的還款方式又會有什麼差異呢?今天就讓我們一探究竟吧!

房貸還款方式的分成兩種

一般來說,房貸的還款方式分為「本金均攤還法」與「本息均攤環法」兩種方式,這兩種不同的還款方式會影響到你每個月需要繳納的費用。

有些銀行會同時有本金均攤跟本息均攤兩種還款方式,有些銀行則只有一種。由於房貸金額往往都是一筆非常龐大的金額,每月要繳的房貸將是每個月很大的開銷,消費者一定要算清楚,並選擇對自己最適合的還款方式。

以下,我們就來說明這兩種還款方式的差異。

一、本息平均攤還法:

從字面上來看,就是著重在本「息」上面,也就是利息;所謂的本息平均攤還法,也就是將貸款期間的「全部貸款本金與利息」,平均分攤到每一期償還。

白話來講,假設房貸是 20 年,「本息平均攤還法」就是把所有最後要還的本金及利息加總,來計算每個月該還多少錢。

特色:

  • 1.如果房貸利率不變的情況下,每月償還金額會相等,對於消費者來說還款預算較易掌握跟規劃。
  • 2.由於每個月還的金額相同,因為每個月會償還到部分本金;當本金減少,利息也會減少,每個月繳款金額依然相同。所以隨著繳納期數越多,每次同樣的金額會攤還更多的本金。
  • 3.基於第 2. 點,我們也會發現本息平均攤還法,在還款時很簡單,但計算起來卻不那麼容易,會比較複雜。

<房貸試算 – 本息平均攤還 房貸計算器>

二、本金平均攤還法

同樣的,從字面上我們會發現「本金」平均攤還法,顧名思義,就是著重在「本金」的平均攤還上,也就是要每個月我們要攤還的本金會是相同的;然後在這個大原則下,再加上每個月應該要償還的利率。

特色:

  • 1.從計算上,由於每個月還的本金相同,然後再額外加上利息,對於計算來說會較為簡單。
  • 2.相對於本息平均攤還法,本金平均攤還法每個月的繳納金額都不固定,對於財務計算會比較麻煩。
  • 3.由於隨著每個月攤還本金,所以剩餘的本金會越來越少,使得每個月利息逐漸下降。
  • 4.延續第 3. 點,由於利息每個月都會下降,本金平均攤還法在後期的繳納金額會更少,所以有人說這是一種先苦後甘的還款方式。

<房貸試算 – 本金平均攤還 房貸計算器>

該怎麼選擇?

計算每月能負擔的金額

實際上,這幾種還款方式,最後對於銀行來說並有太多的區別,畢竟銀行也不會規劃一種讓自己虧錢的還款方式,對吧?

如果要說這兩者最主要的差異在於,本金平均攤還會在前期有較高的房貸,這點對於小資族來說應該要考慮清楚,尤其許多人剛購屋時,其實並不是經濟能力負擔最好的時期。所以,計算每月能負擔的金額,才是更重要的。

本金平均攤還能省下更多利息嗎?

是的,就計算來說,本金平均攤還在最後可以多省一些利息的費用,以 2% 房貸、貸款 20 年來說,每一百萬約可省下 13,000 左右的利息差。

但為何本金平均攤還能省下更多的利息呢?答案很單純——因為本金平均攤還在早期還了更多的本金!如果想要省下更多利息,不管有哪個方法,盡可能提早還到本金準沒錯,但還是要考量自身的經濟能力。

以房貸500萬元、年限20年、利率2%為計算來舉例說明
「本金均攤還法」與「本息均攤環法」 差異

項目本息平均攤還本金平均攤還
第一期月支付金額25,294元(含利息8,333元)29,166元(含利息8,333元)
10年後月支付金額25,294元(含利息4,582元)25,000元(含利息4,167元)
最後一期金額25,340元(含利息42)20,948元(含利息35元)
總利息支出107萬606元100萬4,183元
優點金額一致有利理財規劃可省下不少利息
缺點總利息支出較多初期房貸壓力較大

小結:

對於小資族來說,本金平均攤還可以讓最終的利息還的少一點,但早期還多一點,卻減損了生活品質,甚至影響到投資自己的機會,也未必划算。而本息平均攤還,則有每月金額相同,理財較容易進行規劃的好處。

而不管選擇哪一種方法,想要付較少的利息,做好理財規劃,開源節流,盡早還清本金、縮短還款時間,就可以達到省錢的效果唷!

延伸閱讀

申請房貸時,需要準備這些資料

  • 1. 收入資料:最近6個月的薪轉存摺封面和內頁(須先補登存摺)或是去年的扣繳憑單。
  • 2. 財力證明:最近1年常往來的銀行存摺封面和內頁(須先補登存摺,由於銀行主要要看存摺餘額,並確認不是為了貸款臨時存進去的,所以可以提供餘額較多且往來3個月以上的1~2家銀行存摺影本)、定存證明、股票和基金明細(可以用網路銀行列印股票和基金的持股明細給銀行參考,雖然因股價波動較大,銀行通常不認列資產,但仍有加分作用)、保險合約影本等,確認你有存款和可供變現的投資,讓銀行提高你的還款能力額度。
  • 3. 買賣資料:買賣合約影本、買賣合約價金流程,如匯款單和支票影本,證明買賣確實存在。

辦理房貸的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 房屋設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款:交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

以上是簡單的房貸還款方式的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

所有貸款方案之實際核貸金額與利率,視個人狀況及授信條件而不同,銀行保留核貸與否之權利。房貸還款年限:最低1年~最長30年 本方案貸款機動利率1.68%~12.98%,實際依銀行核貸方案為準。實際貸款條件 (例:核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異,銀行保留核貸額度、適用利率、年限期數與核貸與否之權利,詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。

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