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房屋買賣交易流程中各階段(簽約,用印,完稅,交屋)要支付的稅金及費用說明

房屋買賣交易流程

買房子的金額是很大一筆錢,之前常聽到貸款成數而不足需取消合約的案例,今天這篇文章主要是要談房屋買賣交易流程中簽約、用印、完稅、交屋這幾個階段要支付的費用及稅金 。購屋前一定要仔仔細細計算自己手頭上有的現金,避免買屋時遇到資金不足的處境。所有相關費用為參考用,會因時間、地區及屋況不同而產生實務差異 。

房屋買賣流程 (簽約→用印→完稅→交屋)

買賣流程,分別為簽約、用印、完稅、交屋。

從簽訂買賣契約書日起,當天通常會將用印流程跑完、七日內申報土地增值稅,若申請一般稅率約七日內稅單就會下來,申請優惠稅率則約十四日內稅單才會下來,再來就是交屋,一般市場上正常交易狀況,若雙方無特別要求拉長流程時間,從簽立買賣契約書至交屋日約為一個月時間。

一、 簽約:

買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,對於買賣流程、價款給付方式、買賣條件以文字方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經地政士見證簽約之程序簽約時買方須備證件及款項: 1.印章 2.身份證(或授權書、被授權人身分證) 3.簽約款。

二、 用印:

買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付地政士,地政士並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印。

  • (一)地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。 1.印鑑章 2.印鑑證明2份(6個月內)3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份4.預繳規費2至3萬元整予地政士5.由地政士整理申報契稅及增值稅資料後送件6.稅捐收件:增值稅自用件(20個工作天);增值稅一般件(7個工作天)
  • (二)買方交給地政士自己的證件,可請地政士簽收。

三、 完稅:

當稅單(增值稅及契稅)核發後,地政士通知賣方繳納土地增值稅、買方繳納房屋契稅,買賣雙方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。

  • (一)完稅前,請地政士確認塗銷原屋主貸款所需金額,以及自己貸款銀行可核貸金額。
  • (二)依「不動產買賣契約書」約定方式,給付完稅款,並繳納契稅。
  • (三)完稅後,地政士會開始辦理過戶及貸款手續,並請買方開立與尾款相同之商業本票,以作為尾款之擔保,兌現日期通常設在交屋後三天內。

四、 交屋 :

房屋尾款、現場點交、取回權狀及所簽立的商業本票、鑰匙、住戶規約等,稅費、水電瓦斯管理費分算

  • (一)買方交付尾款同時點交房屋,最好能在房屋現場點交,點交時應檢視房屋現況,並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同,交付之鑰匙是否正確。交屋後建議將門鎖換掉。
  • (二)地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算清楚。
  • (三)交尾款的同時應取回擔保用之商業本票當場作廢,並拿回未用證件及書表等。
  • (四)符合自用地價稅者,應申報辦理自用地價稅,並辦理水、電、瓦斯費、電話過戶等。

每個階段要支付的費用及稅金一覽表

項目金額說明
斡旋金10萬元左右當雙方價格有落差,買方拿出一筆錢來表示購買意願;議價成功轉定金;議價不成全額退回。
為表現買方的誠意,要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用,當屋主同意消費者之出價時,該價款即轉為訂金,並同時達成該筆交易,消費者即負有與屋主簽訂契約之義務。
訂金成交總價×2~5%簽約前支付以確保買方會履約(含斡旋金)
簽約款成交總價×10%(含已支付定金)
備證款成交總價×10%賣方備齊所有權移轉登記應備文件時支付
完稅款成交總價×10%買賣雙方繳清稅款後支付買房稅
契稅房屋現值×6%因買賣移轉取得不動產所有權者必須繳交的契價稅
意義:係因買賣、承典、交換、贈與、分割、占有不動產所有權者按契價課徵之定率稅。實務上地政士為了替客戶節省印花稅、登記規費….等稅費,申報之契價(契稅申報書之移轉價格與送登記機關辦理產權過戶登記之公契)皆會以建物評定價格為依據,從低申報。
印花稅(房屋現值+土地現值)×0.1%辦理過戶時,簽署公契,並貼印花稅票,才能辦理產權移轉登記
意義:為憑證稅,凡為書立並使用之憑證,原則上均應繳納印花稅。目前房地產交易實務作法多為在送地政機關登記之契約書(公契)依公定價(建物評定價格+土地公告現值總額),而非依買賣價計算應貼印花。一般僅在正本上貼花,登記完畢後正本多由買方收執,副本不貼印花,地政機關與賣方各留存ㄧ份。
買賣登記規費(房屋契價+土地申報地價)×0.1%到地政事務所辦理土地及建物移轉登記時所繳納的費用
買賣中常見的規費有:登記費、閱覽及申請謄本費、複丈費。不動產物權之取得、設定、喪失、變更以登記為原則,故取得土地及其上建物築改良物後,必須到所轄的地政事務所辦理登記,以確定產權,土地產權登記須繳一定之費用,依規行土地登記規則之規定,登記規費有登記費及書狀費。
貸款設定登記規費(房貸金額×1.2)×0.1%向銀行貸款時會將房產「設定抵押權」所需的規費,另有「他項權利證明書」的「書狀費」要繳付。
房屋稅房屋現值×1.2%(自住)以交屋日期為區分點,由買賣雙方方按持有時間比例分擔
地價稅土地現值×1.2%(自住)以交屋日期為區分點,由買賣雙方方按持有時間比例分擔
水電瓦斯費依實際金額分擔以交屋日期為區分點,由買賣雙方方按持有時間比例分擔
履約保證費成交總價×0.06%透過公正第三方代為保管買賣金額,避免買賣產權糾紛。
貸款申辦費3000~6000元跟金融機構承辦貸款時會收取的費用,包含開辦費、帳管費、鑑價費、徵信費等,每家銀行收取的費用不一,這是可以談的價格。
代書費1萬5,000元至2萬元含簽約費2000元、代辦抵押權設定登記5000元和移轉登記6000元、實價登錄1000元等
辦理房地產過戶相關程序複雜且時間冗長,一般而言,不論是否透過仲介買賣不動產,皆會委由專業地政士(土地代書)承辦相關如買賣簽約、各式書類繕寫、稅務申報、抵押權設定與塗銷….等手續,代書費通常可分為簽約費、過戶手續費兩種。簽約費於買賣契約簽訂時收取、過戶手續費於過戶完畢收取
保險費火險1000~2000元/年
地震險1350元/年
有申請貸款者必繳,若提前償還貸款,可要求退還預繳之保險費
仲介費成交總價×2%房仲收費,通常是買方2%,賣方4%
若透過房屋仲介購買房屋,還必需支付一項仲介服務費。原則上買賣雙方皆須支付仲介服務費,因仲介公司最高可向買賣雙方合計收取6%的仲介服務費。
尾款成交總價×70%買方支付尾款後,賣方將房屋清空後交付買方,現場點交完成手續。

包括簽約款10%、備證款10%及其他稅金、規費、手續費等都是要用現金支付,大約是房屋成交總價的2~3成。

買賣雙方應負擔費用

買方賣方
買賣契稅
印花稅
地政規費
土地及建物登記謄本費
銀行貸款查詢費
代書費(過戶、設定及簽約金)*
履保費
土地增值稅
交屋日前的房屋稅及地價稅
屋日前的水電、瓦斯、管理費
代書費(過戶、塗銷及簽約金)*
履保費

備註:

  • (1)房屋稅及地價稅是以年度課稅,以交屋日為分界點,買賣雙方再按比例分擔,一般交屋日前的費用為賣方負擔;交屋日後的費用則由買方負擔。
  • (2)*為有請代書才需支付的費用。

延伸閱讀:

房屋貸款流程圖

房貸流程圖
房貸流程圖

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