首頁房屋貸款【房屋鑑價】銀行鑑價流程、項目費用懶人包!房貸貸多少全看這5點!

【房屋鑑價】銀行鑑價流程、項目費用懶人包!房貸貸多少全看這5點!

房屋鑑價

房屋鑑價 流程與評估項目有哪些?區域、地段、屋齡、周遭是否有嫌惡設施等都是評估要點!貸款通整理房貸鑑價注意事項,讓您你申請房貸前先了解銀行鑑價流程、費用等細節!

鑑價是什麼?影響房貸額度的專業評估與考量!

所謂「鑑價」的定義是:對財產進行價值的評定。透過專業鑑價人員進行專業調查與評鑑,對象可以是有形資產(動產不動產,如建物、機械、儀器、車輛);也可以是無形資產(如商標、專利、著作權、藝術作品。)今天要談的「房屋鑑價」評估乃至週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢商譽等都列為參考,是申請貸款徵信中相當重要的一環,對於貸款額度的高低有著決定性作用。

房屋鑑價流程與評估項目有哪些?

進行房屋鑑價的情形大致上有兩種,購屋前鑑價(房貸估價)與查封前鑑價(法拍程序)。而鑑價的方式則可以透過鑑價平台/銀行鑑價/委託專業鑑價師等管道,當然最後還是以你擇定的銀行之報告為基準,所以千萬不要隨意聽信仲介等所說「放心啦,這個一定可以貸多少多少~」等話語,以免到時候自備金不足還得賠上鑑價費與訂金、手續費。

而以不動產物件來說,房子本身為擔保品,鑑價師不僅會評估建物本身,週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢等都是參考依據,主要項目有:

  • 區域、地段:房子的所在地段基本上決定了房子基礎價值。銀行會參考周遭地區在實價登錄網站上的行情高低來評估。也會實際走訪,觀察周邊資源(學區或公園)、生活機能(便利性)、運輸工具(捷運站公車站)、商機價值(是否鬧區或市場)、未來期望潛力(開發中公共設施)、市場趨勢等。
  • 屋齡:建物的年份越老,耐用年限及殘值也會逐年降低。
  • 建築方式:老房子常見的磚造與後來的鋼筋混凝土相比,安全性及價值當然不同。若遇地震等災害是否會有毀損風險,也是評估重點之一。
  • 土地持有面積:房子會折舊,但土地不會。持有的土地面積大小會影響到估算價值高低。
  • 建物內部屋況:屋內是否有做過基本裝潢、水管線路是否過於老舊,這些也都是評估項目。
  • 嫌惡設施:建物周遭是否有「嫌惡設施」,例如基地台、電塔電箱、墓地殯儀館、工廠、路衝、宮廟等。這些都可能影響將來拍賣投標意願。
  • 建物是否瑕疵:最常見的案例就是凶宅、海砂屋、輻射屋、公告危樓、頂樓加蓋、地下室等特殊物件,因為難以脫手,銀行時常拒絕此類案件。
  • 交易狀況:建物是否真有人居住,或是空屋率超高的投資案件。

總而言之,專業鑑價人員會根據此處的土地規劃、管制與使用現況、災變、未來發展趨勢、房地供需、環境變遷、人口及居民習性、公共設施、交通運輸、金融市場以及上述眾多角度,進行全面性且嚴格保守的評估。

延伸閱讀:<無痛買房!看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房屋貸款流程懶人包>

※申辦房貸流程如下:

銀行洽談→收件登記→房屋鑑價→審核核准→簽約對保→抵押設定→銀行撥款

房貸流程圖
房貸流程圖

※專業鑑價流程如下:

確定鑑價標的→擬定估價計劃→蒐集相關資料→現場勘查(觀察建物狀態、市場狀態、區域環境狀態)→整理比較分析資料→估價報告書

鑑價注意事項小提醒!

網路上最常看到的鑑價案例就是,與仲介口頭承諾的價格不同,以至於自備款不足,最後還得另外籌錢才能買房。

舉例來說:小明想買一間總價1000萬的房子,其中8成貸款(800萬),業務表示此物件地段好,銀行應該很容易通過。結果最後銀行鑑價只認房子市值900萬,貸款8成的話就是720萬,小名除了原先的200萬自備款外,硬生生又必須多負擔80萬(800萬-720萬之價差)!
以下幾點小提醒,提供給考慮入手買房、申辦房貸的你:

  • 如果是透過房仲業者看房,那麼在正式遞出貸款申請之前可以先請仲介提供至少三家銀行的鑑價報告。因為在成交後有一部份金額是付給仲介的服務費用,所以放心地提出要求吧!
  • 在確定正式購屋之前,都不要與銀行簽立任何有關「同意徵信調查」的合約。因為在一段時間內過於密集地調閱徵信報告,是會留下不良記錄的。
  • 如果你已面臨上面舉例的情況,銀行的鑑價報告不如你預期,而導致自備款不足的情形,則會建議你補其財力證明,與銀行協商提高貸款成數。如若不行,也可以透過其他管道信貸、小額貸款等補足自備款金額(貸款通提供快速小額貸款,歡迎試用線上免費諮詢,將由專人為您服務!)

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所有貸款方案之實際核貸金額與利率,視個人狀況及授信條件而不同,銀行保留核貸與否之權利。房貸還款年限:最低1年~最長30年 本方案貸款機動利率1.68%~12.98%,實際依銀行核貸方案為準。實際貸款條件 (例:核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異,銀行保留核貸額度、適用利率、年限期數與核貸與否之權利,詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

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