首頁房屋貸款店面總價高,貸款成數也更高?買店面前先了解一下貸款狀況!

店面總價高,貸款成數也更高?買店面前先了解一下貸款狀況!

店面貸款

店面貸款 的成數應該比一般住宅貸款高嗎?事實上剛好相反。對於銀行而言,店面是投資型產品,流通性也不如一般住宅,貸款成數反而比較低。

「店面的房價比較高,還可能會有穩定的房租收益,向銀行貸款的成數,應該也可以更高吧?」

這樣的想法,聽起來很合理。但真的是這樣嗎?

許多人以為,店面屬於高價資產,也能帶進商業收益,鑑價金額應該會比較高,貸款成數應該也會比較高才對。事實上,實際情形卻不是這樣。

店面與住宅,概念完全不同

這是為什麼?

因為,店面與住宅,是完全不同的概念。在台灣,如果是住宅,大多數人都希望擁有屬於自己的窩,因此房價再高,只要是好物件,還是會有買盤。也因為是自住的房屋,貸款人都會拼上全力守護這個家,就算是縮衣節食,也要按時繳房貸,貸款的繳款情況,通常也比較穩定。因此,一般住宅貸款對於銀行來說,風險是比較低的,放貸條件也會比較好一點。

店面就不同了,對銀行來說,這屬於「投資型」產品。許多店面是投資客買的,如果租不出去,回收不如預期,有些投資客乾脆不繳房貸,把房子丟銀行去拍賣。也因此,銀行對於店面抵押品反而比較有戒心。

尤其現在台灣景氣持平,店面流通率差,即使是黃金地段,店面可能也很難賣。尤其現在房市仍然算是寒冬,房價還有可能下探,因此銀行對於店面貸款都是保守面對。

店面流通性差,銀行不愛

我們可以明顯看到的現狀是,店面大量閒置,店租開價太高,租不出去,屋主又不願意降價出售。台北市東區許多昔日的黃金店面,現在卻變成夾娃娃店,甚至拉下鐵門閒置,就是最明顯的例子。

專家指出,由於現在房市供給過多,景氣不明朗,銀行對於房屋鑑價,常常低於買賣市價,大家要有心理準備。對於越高價的房屋,銀行的鑑價反而越保守。例如一樓店面、透天厝、大坪數的豪宅等,銀行通常採取保守態度。如果是參考實價登錄,一定只看「最低價」。如果沒有附近的參考價,則會採取附近二、三樓的房價,在加碼一定的比率,但是鑑價金額往往也會遠低於市價。

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店面房屋貸款的現實:成數低、利率高

也因此,現實的情況就是,店面房貸的成數,會比一般住宅更低,利率卻比一般住宅更高。店面的貸款成數,可能只有五成,最高七成,加上鑑價金額可能只有市價的6折,希望用店面貸到更多成數的朋友,可能會非常失望。

銀行除了對於店面的放貸比較保守之外,房貸的成數,也和貸款人的收入有直接關係。銀行一般不希望每月的繳款金額高過月收入的三分之一,以免無法如期還款。如果貸款人的負債比越高,銀行願意核貸的成數也會隨之降低。

如果是買第三屋以上,或是15坪以下的小套房,銀行可能會認定「這是投資客」,不但會拉高核貸標準,利率較高,貸款成數也會降低。

至於高收入的專業人士,例如醫師、會計師、律師等,銀行可以提高0.5成到1成的額度,但是通常最高也不會超過8成。

現在我們知道了,如果要用店面辦理房貸,成數可能不如預期,這是必須有的心理準備。

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